保利发展的“十四五”答卷：品质时代建“好房子”

2025年，“好房子”首次被写入当年的《政府工作报告》。什么是品质时代的“好房子”？对于这个行业新命题，保利发展正在积极探索。

为防止厨房烟道反烟，采用304不锈钢烟道配合密封焊缝；为攻克隔音难题，施工中增加中空玻璃与楼板隔音垫；对园林中的庭院灯，进行光线污染模拟测试……2025年，保利发展向业主交付的广州保利天奕项目中，这些细节透露出公司对“好房子”的理解。

“小区外观气势恢宏，但交房时最打动我的，是屋内设计上的一些细枝末节。开发商考虑到了很多我们之前没有讨论过，甚至没有想到的细节，这将提升我们住进来后每一天的体验。”广州保利天奕项目的一名业主向记者表示。

记者了解到，保利发展深度挖掘居民对房屋质量、功能、服务等方面的改善诉求，在不同项目中进行了一系列的产品、服务创新，从最基本的细节入手打造“好房子”。

例如，广州保利天瑞项目推出“全周期陪伴式交房”，在交付前一个月，项目便开展“730业主开放日”，主动接受业主的检阅，并且组建由签约顾问、交付顾问、工程师、销售人员组成的专业团队，细致解答每一个疑问。项目还采用精装房“贴膜交付”，最大程度避免了在后续环节中可能产生的划痕或污损。

“房地产行业在此前的高速扩张期，确实普遍存在一些没有解决好的基础问题。如：房屋漏水、烟道反烟、下水道返臭、隔音差等。这些问题在一些项目中仍存在，影响了业主居住体验。‘好房子’具有‘安全、舒适、绿色、智慧’的丰富内涵，打造‘好房子’首先要解决的是这些最基础的问题。”中国城市专家智库委员会常务副秘书长林先平在接受《证券日报》记者采访时表示。

“关于好房子，目前行业仍处于探索起步阶段。走高品质之路，行业还需要解决包括优化容积率等在内的诸多问题。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示。

保利发展在今年4月份发布的《保利2024-2025年不动产行业白皮书》中提出，将建立保利发展“好房子”标准，聚焦以人为本的核心理念，从高频问题和客户需求出发，提供好产品、好服务、好生活。

在房地产行业向新发展模式转型过程中，保利发展展现出逆周期的财务韧性。

年报数据显示，2018年至2024年，保利发展经营活动产生的现金流量净额均为正，分别为118.93亿元、391.55亿元、151.50亿元、105.51亿元、74.22亿元、139.30亿元、62.57亿元。2025年上半年，该项数据为160.17亿元。在行业普遍存在的流动性危机中，保利发展构建起安全护城河。

“健康的现金流是当前房企应该高度重视的核心经营指标。把现金流做稳，是企业实现可持续发展的根本保障之一。”严跃进表示。

保利发展围绕经营现金流大力抢抓回笼。2025年上半年，保利发展实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点；当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点。同时，保利发展想尽办法盘活资金，以推动存量项目纳入收储、收回政府回购款和返还款、加快已投资项目转化落地等方式，解决占压资金122亿元；通过盘活预售监管资金、加快退税等增加可动用资金107亿元。2025年6月末，保利发展货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。

债务结构方面，保利发展加强有息负债久期管理，债务安全稳步提升。2025年6月末，保利发展3年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点；1年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点。公司资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.30%、净负债率为59.64%，较期初分别下降0.82、1.40和3.02个百分点。

在财务稳健“安全垫”上，保利发展在“十四五”期间销售规模跃居行业第一。2023年，保利发展以销售签约面积2386万平方米，全口径销售签约金额4222亿元，首次成为行业“销冠”，并且在2024年、2025年上半年均保持这一行业地位。

在今年9月2日举行的2025年半年度业绩说明会上，保利发展管理层表示，行业仍处于深度调整期。二季度以来，行业市场边际有所减弱，新房二手房销售均在调整中，整体价格水平尚未企稳，住房消费观望情绪依然浓厚。公司一方面加大存量焕新力度，加快存量项目销售去化或盘活，另一方面推动优质增量项目加快入市，在筑牢安全发展基础上，持续提升经营质量。

面向未来，《保利2024-2025年不动产行业白皮书》提出，在一系列政策支持下，中国的不动产行业将逐步实现止跌回稳，进入新的“不动产时代”，发展模式和企业战略都面临重构。